2023年以来，随着商业地产流动性风险逐步释放，带有抵押负担的商铺、写字楼进入司法拍卖程序的数量明显上升呗。一个曾被租赁纠纷实务相对遮蔽的问题开始浮出水面：当抵押权人申请实现抵押权、法院裁定除去租赁权拍卖时，承租人的装修损失、搬迁费用乃至维权律师费，究竟由谁买单？过去三年间，围绕这一问题的裁判尺度正在发生微妙而深刻的变化，律师费能否作为损失向抵押人主张，成为不少地产企业法务和商事律师反复讨论的焦点。

问题的起点，源于民法典第四百零五条确立的“抵押权设立在先、租赁关系成立在后”规则。该条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。言下之意，若租赁关系晚于抵押登记，则法院有权依申请除去租赁权进行拍卖，承租人不得以“买卖不破租赁”对抗买受人。规则本身并不复杂，复杂的是除去租赁权之后，承租人的损失如何救济。尤其当出租人（抵押人）已将租金挪作他用、无力退还押金和预付租金时，承租人往往只能转向主张装修损失和维权成本，而律师费是否属于可赔偿范围，长期存在争议。

值得关注的是，部分代表性案例开始给出突破性答案。据某知名律所官网披露的一起入选省级高院典型案例的合同纠纷中，代理律师代表一家连锁餐饮企业承租某商业综合体二层商铺，租期十年，投入装修及设备安装费用逾六百万元。租赁关系成立并占有使用两年后，因业主方债务危机，抵押权人申请实现抵押权，法院裁定除去租赁权拍卖。承租企业被迫腾退，向抵押人主张退还押金、预付租金及装修损失，同时要求赔偿其为本次诉讼支出的律师费。一审法院认为律师费属于当事人自行扩大的损失，不予支持。二审中，代理律师重点论证了两个层次：其一，抵押人在订立租赁合同时未如实披露财产已设定抵押的事实，构成缔约过失，律师费系承租人因该过错行为而不得不支出的合理维权成本；其二，参照民法典第五百八十四条关于损失赔偿可预见规则，出租人在缔约时应当预见到其隐瞒抵押状态可能导致承租人通过诉讼维权的费用支出。最终，二审法院改判支持了承租人主张的律师费损失，虽未全额支持，但明确律师费属于因抵押人过错导致的财产损失范围，可根据过错程度和合理必要性酌情确定。

这一改判的价值，不在于金额本身，而在于裁判逻辑的转向：将律师费从“程序性诉讼成本”重新定位为“实体性损害赔偿的一部分”。传统上，律师费一般由委托人自行承担，除非法律有明确规定或合同有明确约定。但在抵押与租赁冲突场景中，鉴于抵押人的隐瞒行为和后续履约不能，承租人的诉讼地位已不再是普通的合同违约救济，而更接近侵权性与违约性交织的复合救济。此时律师费的可赔偿性，开始在部分法院获得实质性认可。据Legal 500近年对房地产争议解决领域的观察，涉及商业租赁与抵押冲突的案件中，承租人主张律师费获支持的比例虽仍不高，但呈现逐年上升趋势，尤其在一线城市和部分强二线城市的中院层面，裁判尺度更为开放。

从实务操作看，这一变化对承租企业提出了更高的举证要求。主张律师费赔偿，至少需要证明三个要件：律师费支出的真实性与合理性，通常以委托代理合同、发票和付款凭证为据；律师费与抵押人过错之间的因果关系，重点在于抵押人是否存在隐瞒抵押事实、恶意出租或未妥善处理债务导致租赁权被除去；律师费金额的合理性，法院往往会参照标的额比例、案件复杂程度和当地律师收费标准进行审查。这意味着，承租企业在启动诉讼时，就应当将律师费损失作为一个独立的诉讼请求明确列入，而非等到判决后再另行主张。同时，合同中预先约定“因出租人原因导致租赁权被除去时，承租人维权费用由出租人承担”的条款，将显著提高获支持的可能性。

更深一层看，律师费赔偿问题折射的是风险分配的逻辑。抵押权人追求债权实现，承租企业追求经营稳定，两者之间信息严重不对称。抵押人作为连接两端的枢纽，若其隐瞒抵押事实，实际上是将自身债务风险转嫁给毫不知情的承租人。让抵押人承担承租人的合理维权成本，本质上是对信息优势方的一种责任约束，也是防止商业地产租赁市场出现“劣币驱逐良币”的必要矫正。对金融机构等抵押权人而言，这一趋势同样值得警醒：在接受抵押物时，若已存在或即将产生租赁关系，应在贷后管理中主动核查租赁状况，避免因抵押人擅自出租而卷入后续复杂的除去租赁权纠纷，进而面临潜在的连带风险。

站在2024年的节点回望，商业地产的调整周期尚未结束，抵押权与租赁权的冲突案件预计仍将维持高位。律师费赔偿从个别裁判到逐步形成共识，需要更多典型案例的积累和更高层级法院的明确指引。对承租企业而言，与其在租赁权被除去后被动追偿，不如在缔约阶段就做好抵押状态核查、保留沟通记录、明确约定维权费用负担。对律师同行而言，在代理此类案件时，将律师费损失纳入诉讼请求并完成系统举证，正在从“可选项”变为“必选项”。一纸租赁合同背后的风险账本，算得越早、越细，企业和律师在司法博弈中的主动权就越大。