2024年初，一则关于“抵押房产被拍卖，八旬老人居住权如何保障”的案例在法律圈引发广泛讨论。案件的核心争议并不复杂：一套已经设定抵押并完成登记的房产，在抵押权人行使权利时，发现房屋内居住着一位年逾八旬的老人，且该老人在抵押设立前就已长期居住于此。抵押权人要求法院强制执行拍卖，而老人则主张自己享有“维持基本生活的居住权益”。这起案件最终由华东地区某省级高院作出终审判决，其裁判逻辑在实务界引起了不小的震荡。
这并非孤例。近三年来，随着房地产市场下行压力加大，金融机构与借款人之间的抵押纠纷数量激增，而其中涉及“居住权”与“抵押权”冲突的案件更是成为审判难点。数据显示，2023年至2025年，仅北京、上海、广州三地法院受理的涉居住权抵押纠纷案件就超过200起，涉及标的额从数十万元到数千万元不等。最高人民法院在2023年底发布的《关于审理涉及居住权相关案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）中，也明确将“居住权与抵押权的冲突与协调”列为重点研究方向。
一场迟来的“知情权”博弈
让我们把目光投向一起具有代表性的案件。2022年，某股份制银行上海分行与一家科技公司签订了一份金额为5000万元的贷款合同，担保措施为公司法定代表人王某名下的一套位于上海市核心区域的住宅房产。该房产于2021年办理了抵押登记，银行在审核时调取的不动产登记信息显示“无权利负担”。但是，2023年贷款逾期后，银行启动抵押权实现程序时，却发现房屋内居住着王某的母亲——年近八旬的李某。
李某持有2018年由法院作出的离婚调解书，其中明确载明“涉案房屋由李某享有居住权直至其去世”。但该居住权并未在不动产登记簿中记载，银行的贷前审查也因此未能发现这一权利负担。案件进入执行异议程序后，李某主张自己的居住权成立于抵押之前，应当优先保护。银行则坚持，抵押登记生效时居住权未经登记，根据物权公示原则，善意抵押权人应受优先保护。
该案的代理律所——北京某知名律师事务所——在庭前阶段即进行了详尽的策略推演。代理律师团队认为，核心争议点在于“未登记的司法调解书中居住权是否具有对抗善意第三人的效力”。经过两审审理，法院最终认定：虽然居住权已经司法机关确认，但因其未办理登记，不能对抗就抵押财产的善意抵押权人。但同时，法院也基于公平原则和老年人权益保护，判决银行在拍卖执行中为李某预留三年租金作为安置费用。
“登记对抗”原则下的法律逻辑重构
这个案件的判决结果，实际上折射出我国民法典实施后，居住权制度在实践中面临的核心矛盾。民法典第三百六十六条规定了居住权制度，第三百六十八条明确“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。居住权自登记时设立。”这一规定确立了居住权的物权属性和登记生效原则。
但是，实践中大量存在的司法调解书、判决书中认定的居住权，往往未办理登记。这就产生了两种权利保护顺位的冲突：一方面嘛，抵押权作为典型物权，以登记公示为基础；另一方面嘛嘛，未登记的居住权可能基于司法确认而具有某种“准物权”效力。最高人民法院在2024年初发布的典型案例中指出，对于未经登记的居住权，其权利人不能以其对抗善意第三人的抵押权，但可以通过主张“附条件的安置义务”或“适当补偿”来维护基本生存权益。
从商业逻辑来看，这起案件的启示是多方面的。对金融机构而言，贷前调查不能仅依赖不动产登记信息，还应通过走访、面签核实等途径了解房产的实际居住状况。对于企业法务而言，在设计担保措施时，应当将“居住权审查”纳入尽职调查清单，必要时要求担保人出具未设立居住权的书面承诺。
行业启示：从被动应对到主动合规
这起案件在2024年入选了ALB评选的“年度最具影响力金融争议解决案例”，其裁判逻辑被多家律所纳入内部培训教材。更深层次的意义在于，它推动了金融机构对抵押物审查流程的革新。一些大型银行开始将“居住权查询”作为标配环节，并引入第三方机构进行现场核实。同时，部分律所也在抵押合同范本中增加了“担保人未设立居住权的声明与承诺”条款，并设定相应的违约责任。
从社会价值看，司法判决在保护交易安全和维护基本人权之间进行的平衡探索，具有示范意义。法院没有简单否定居住权人的权益，也没有让金融机构承担未知的隐形风险，而是创造性地提出了“保护居住权与抵押权并存”的裁判路径。这种处理方式既维护了物权登记制度的权威性，也为特殊群体保留了基本保障。
对于企业法务和律师同行而言，这一系列案件提示我们，传统担保法律实务必须与日益复杂的家庭财产关系、老年人权益保护制度结合起来。在办理抵押贷款业务时，应当将“居住权风险”纳入常态化管理视野，提前通过合同条款设计、现场核查、承诺书签署等方式锁定风险。而对于居住权权利人，最好的保护方式仍然是及时办理登记，将法院调解书或判决书中的居住权在不动产登记簿上落地。
法律的魅力不在于给出非黑即白的答案，而在于在看似对立的利益中寻找平衡点。抵押纠纷中的居住权问题，恰恰是这种平衡智慧的生动体现。无论是法官的裁判说理，还是律师的策略选择，亦或是金融机构的合规创新，都在推动着这一领域法律实践的不断完善。而这正是法律人最核心的价值所在。
