【关键词】租赁纠纷;企业保证金;保证金扣划;举证责任;商事仲裁

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租赁关系中的保证金，本是为担保履约而设的金钱质押，却在企业间租赁交易中频繁演变为争议标的啦。尤其在商业地产、厂房设备、仓储物流等重资产租赁领域，保证金动辄数百万乃至上千万元，一旦出租方以违约为由扣划，承租企业往往陷入“钱在对方手、理在我方口”的被动局面。近三年，从最高人民法院到各地仲裁机构，围绕保证金性质、扣划条件、返还期限的裁判规则正在逐步清晰，但实务中的认知分歧仍未消弭。

某知名律所代理的一起商事仲裁案颇具标本意义。案情大致如下：一家从事智能仓储的科技公司（下称“承租方”）与某产业园区运营方（下称“出租方”）签订五年期厂房租赁合同，约定保证金800万元，用于担保租金支付及“合同项下其他义务的履行”。合同履行至第三年，承租方因业务调整拟提前退租，双方就解约事宜协商未果。出租方随即发出解约通知，不仅没收全部保证金，还主张承租方另行支付违约金及房屋空置损失。承租方则认为，提前退租虽构成违约，但保证金扣划应限于实际损失范围，出租方无权“一扣了之”。

这起案件的争议焦点极具代表性：保证金究竟是“违约定金”还是“损失担保”？合同约定“担保合同项下其他义务”是否意味着出租方可任意扣划？举证责任又该如何分配？

仲裁庭的裁决给出了清晰回应。首先，关于保证金性质，仲裁庭援引民法典第七百零三条及担保制度司法解释的相关精神，认定案涉保证金属于“履约保证金”，其功能在于担保合同义务履行，而非惩罚性违约金。出租方扣划保证金必须有实际损失作为支撑，不能仅凭违约事实就全额没收。接下来，关于“其他义务”的表述，仲裁庭认为该约定过于宽泛，不能成为出租方无限扩大扣划范围的依据；扣划金额应与承租方违约造成的实际损失具有合理关联。最终，仲裁庭在核算出租方实际损失（包括合理期限内的租金损失、招租费用等）后，裁定出租方返还承租方保证金逾300万元。

这一裁决颠覆了不少企业“保证金即违约金”的惯性认知。实务中，许多出租方在合同中设置“保证金不予退还”的绝对条款，试图将保证金异化为惩罚工具。但司法与仲裁实践已形成共识：保证金的核心功能是担保，而非惩罚；扣划必须遵循“损失填补”原则，超出实际损失的部分应当返还。民法典第五百八十五条关于违约金调整的规则，同样可类推适用于保证金的合理性审查。

更深层的问题在于举证责任。承租方主张返还保证金时，出租方若以违约为由抗辩，应当就损失的存在及金额承担举证责任。上述案例中，出租方仅提供了单方制作的损失清单，未能提交招租记录、租金对比数据等客观证据，仲裁庭对其主张的损失金额大幅核减。这提示企业法务：在保证金争议中，证据的组织能力往往决定成败。承租方应注重保存履约记录、沟通函件、市场租金数据；出租方则需建立规范的损失核算机制，避免“拍脑袋”扣款。

从行业视角看，保证金争议的高发折射出企业租赁合同管理的粗放。不少企业在缔约阶段对保证金条款一笔带过，未明确扣划情形、核算方式、返还期限及利息归属。一旦发生纠纷，双方各执一词，裁判者只能依据原则性规定进行裁量，结果充满不确定性。务实的做法是：在合同中细化保证金扣划的触发条件，约定损失计算方法（如参照同期市场租金、实际空置天数等），并设置扣划前的通知与异议程序。对于承租方而言，争取约定保证金专户存放、扣划需经双方确认或第三方评估，能有效降低资金被单方处置的风险。

值得关注的是，2024年以来，部分省级高院在租赁纠纷审判指引中明确，出租方扣划保证金后，承租方有权要求其提供损失明细及凭证；出租方无正当理由拒绝提供的，可推定其扣划行为缺乏依据。这一动向进一步强化了出租方的举证义务，也为承租方维权提供了程序抓手。

保证金不是出租方的“私房钱”，更不是违约的“自动罚单”。在商事交易节奏加快、租赁关系变动频繁的当下，企业更应以精细化合同管理和证据意识来替代事后争执。法律保护的是合理的履约预期与实际的损失填补，而非一方对另一方的资金控制。当保证金回归担保本位，租赁市场的信用基础才能更加稳固。